Quando falamos de sociedade para a realização de um loteamento, logo nos deparamos com a SPE. Esse modelo de sociedade é muito comum entre os empreendimentos, embora não seja o único possível.
Há muito em que pensar quando estamos nessa fazer de concretizar as conversas entre sócios: acordos com benefício mútuo, confiança entre os sócios, investimentos pessoais no projeto, entre outras questões delicadas, como a distribuição de lucros e a resolução de disputas. No fim, você pode acabar com muita dor de cabeça se não estruturar corretamente a sua sociedade.
É por isso que preparei este artigo aprofundado sobre a SPE para loteamentos. Aqui veremos o que é uma SPE, sua estruturação, as melhores práticas de escrita do contrato social, estratégias para o loteamento que a SPE permitem e muitos outros conceitos importantes (transferências, holdings, distribuição de lucro…).
Vamos lá?
O que é a SPE e como funciona para Loteamentos
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma estrutura jurídica de sociedade, caracterizada pelo propósito (um objetivo final) e um tempo pré-determinado em contrato para seu encerramento. Ou seja, a sociedade está prevista para ser encerrada desde o começo.
Este modelo é comum nos grandes projetos dos setores de infraestrutura ou imobiliário. Seu objetivo fundamental é isolar os riscos de um projeto específico, afastando-o dos demais negócios de uma empresa ou de uma pessoa física. Assim, o projeto fica seguro em seu próprio CNPJ, e os sócios envolvidos também gozam dessa segurança.
A SPE também permite muitos acordos entre os sócios, o que a torna uma ótima escolha flexível, totalmente personalizável para atender as necessidades do empreendimento.
Por isso é comum que até empresas de loteamento (loteadoras e incorporadoras) formem SPEs com seus outros sócios específicos. Assim, cada empreendimento pode ser desenvolvido separadamente, e os lucros ou prejuízos de um projeto não prejudicam o outro.
Estrutura de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE)
A SPE é uma sociedade caracterizada por sua atividade restrita ao que está em contrato social e com prazos determinados (sejam datas exatas ou subentendidas).
De maneira geral, a Sociedade de Propósito Específico segue uma estrutura básica:
| Elemento | O que é |
|---|---|
| Contrato Social | Deve detalhas o objetivo específico (loteamento), a divisão de quotas, regras de entrada/saída de sócios e a forma de distribuição de lucros. |
| Objeto Social | Precisa ser bem definido e focado no projeto específico. Ex.: “Implantação e comercialização do Loteamento Flor-do-Campo” |
| Capital Social | De acordo com o tamanho do projeto. Pode ser integralizado com recursos ou bens (incluindo a gleba) |
| CNPJ e Inscrição | A SPE precisa de CNPJ próprio e regularização nas esferas municipal, estadual e federal. |
| Contabilidade | A escrituração contábil e fiscal deve ser feita de forma segregada, garantindo transparência e segurança jurídica. |
| Gestão Societária | É recomendável definir quem será o administrador da SPE e como serão tomadas as decisões importantes. |
Este modelo segue o Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002, Art. 981), que explica:
A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados.
Além deste, a SPE foi adereçada por outra regulamentação, a Lei de Falências (Lei 11.101/2005), que estipula a recuperação judicial e extrajudicial, e a falência do empresário e da sociedade empresária, em seu Art. 50:
Constituem meios de recuperação judicial observada a legislação pertinente a cada caso, dentro outros: (…)
XVI – constituição de sociedade de propósito específico para adjudicar, em pagamento de crédito, os ativos do devedor.
A SPE, porém, não constitui um tipo novo de sociedade na ordem jurídica brasileira. Essa nomenclatura apenas especifica que a sociedade tem uma atividade como objetivo e um tempo para encerramento. Deste modo, ela pode adotar modelos societários que já existem, como uma sociedade limitada, uma companhia fechada ou aberta.
Vantagens de estruturar uma SPE para loteamento
A SPE é vantajosa por separar os riscos do novo projeto dos empreendimentos que cada sócio já tem particularmente, dessa forma, ela separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio pessoal dos sócios, dando mais segurança jurídica.
Outra vantagem é a maior facilidade de conseguir financiamentos e parcerias com bancos e investidores, uma vez que a sociedade é mais organizada e tem clareza em seu objetivo.
O planejamento tributário (ou seja, a obtenção de benefícios e redução dos impostos) também é facilitado pela SPE, que pode aderir ao RET ou outras estratégias.
Se os sócios decidirem fazer um novo empreendimento no futuro, pode ser feita uma nova SPE, mantendo cada projeto separado e organizado, sem ser influenciado ou penalizado pela performance um do outro.
Como estruturar uma SPE para loteamento
Para estruturar uma SPE com o objetivo de executar e vender um loteamento, é preciso que primeiro a gleba seja integralizar, com a vinda de um sócio terrenista.
Uma SPE pode ser utilizada como empresa executora do loteamento, sem ter a gleba integralizada, mas essa não é uma prática aconselhável, por causa dos tributos e das burocracias envolvidas na hora de distribuir os lucros ou os lotes permutados.
Integralização da gleba
O plano ideal para um loteamento de sucesso entre terrenista e executor é através da sociedade constituída por ambos. Um, entrando com o terreno e o outro com uma quantia em dinheiro. Ao decorrer das construções, as melhorias de infraestrutura podem ser contabilizadas para o capital da SPE. Com a gleba integralizada, ela deixa de estar vinculada ao CPF do proprietário original, e passa a ser propriedade do CNPJ, ou seja, da pessoa jurídica.
Segurança na dissolução da sociedade
Alguns terrenistas ficam receosos de passar a gleba para a SPE, seja por não terem confiança na parceria ou por quererem mais segurança pessoal. Neste caso, ainda aconselhamos a integralizar a gleba, porém, deixar os direitos do terrenista explícitos em contrato, tanto se o projeto não for para frente, quanto se houver uma dissolução motivada por ele. Nestas cláusulas, é importante que nenhum sócio saia prejudicado. Isso inclui o sócio executor, o qual também terá prejuízos se investir tempo, esforços e dinheiro para desenvolver o loteamento.
Distribuição de lucros
O aconselhado, também, é que a distribuição de lucros de uma SPE não seja feito através de lotes, mas do lucro sobre esses lotes. Tanto para não promover uma autoconcorrência entre a SPE e os sócios individualmente, quanto para evitar a incidências de tributação, como por exemplo o imposto de renda e o ITBI.
Regime tributário
A SPE pode optar pelo Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real, porém, no contexto específico do setor imobiliário, uma SPE de loteamento não pode se enquadrar no Simples Nacional.
Para escolher o regime tributário ideal, é necessário avaliar alguns fatores chave:
- Tamanho do empreendimento;
- Projeção de receita e despesas;
- Estratégia de vendas;
- Planejamento societário dos sócios.
Fiz uma tabela comparativa para demonstrar os prós e contras:
| Regime Tributário | Características | Quando vale a pena? |
|---|---|---|
| Lucro Presumido | – Tributação simplificada – Alíquota de IRPJ e CSLL sobre presunção de lucro (8% ou 32%) – PIS/COFINS cumulativos (3,65%) | – Receita anual de até R$ 78 milhões – Custo de obra não é tão alto – Não há prejuízo fiscal acumulado |
| Lucro Real | – Tributação sobre o lucro efetivo – Pode compensar prejuízos e deduzir custos reais – PIS/COFINS não-cumulativos (9,25%) | – Quando os custos são elevados (infraestrutura, urbanização) – Possui prejuízo fiscal acumulado – SPE tem fluxo de caixa mais robusto |
| Patrimônio de Afetação + RET | – Alíquota única de 4% sobre a receita (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) – Exige CNPJ separado, contabilidade segregada e adesão formal | – Para loteamentos com receita relevante e que optem por mais segurança jurídica – Ideal para |
Para chegar ao regime tributário ideal, que equilibre as necessidades do seu loteamento com economia tributária (economizar em impostos), tenha uma contabilidade especialista em empreendimentos imobiliários – que faça um estudo tributário e apresente os prós e contras.
Somente um especialista poderá avaliar o fluxo de caixa, forma de pagamento dos clientes e a forma de aquisição do terreno para entender qual o melhor regime.
Você pode entrar em contato com a Lote Contábil agora mesmo. Somos um escritório especializado em loteamentos e incorporações, atendendo projetos em todo Brasil e já contabilizamos mais e 2 bilhões de reais de loteamentos.
Como elaborar um Contrato Social para SPE
Você já deve ter percebido que uma parte muito importante da SPE para loteamentos é o contrato social. Nele, os sócios podem estipular todos os códigos de conduta, para cada situação específica.
Isso garante previsibilidade e segurança, tanto para o sócio investidor, quanto o sócio terrenista e até o sócio administrador.
Erros ou omissões no contrato podem gerar problemas futuros, especialmente se houver parcerias ou permutas com terceiros. Então preste atenção:
CLÁUSULAS DO CONTRATO SOCIAL
- Objeto social – descrição clara e objetiva do projeto
- Endereço da sede – pode ser o endereço do escritório responsável ou da administração da SPE
- Capital social – Valor total aportado e a forma de integralização (dinheiro, bens, terreno, atenção especial no caso de permuta física)
- Participação dos sócios – Percentual de quotas, responsabilidades e regras de entrada e saída do quadro societário
- Administrador e poderes – Quem será o administrador da SPE e quais os limites de atuação (assinar contratos, fazer empréstimos, etc)
- Distribuição de lucros – Periodicidade, critérios de cálculos e regras em caso de antecipação ou reinvestimento
- Duração da sociedade – Geralmente limitada à conclusão e encerramento do loteamento
- Encerramento da sociedade – Procedimentos para encerrar, prestação de contas e destino do patrimônio remanescente
- Cláusulas específicas – Auditorias previstas, controle de inadimplência dos compradores, regras para novos aportes ou novas fases do empreendimento.
Na nossa visão, o contrato social perfeito deve ser escrito pela assessoria jurídica que acompanha o loteamento, porém, antes que tudo seja oficializado, faça uma comunicação entre jurídico e contabilidade – para que as decisões do planejamento tributário sejam já constatadas no documento.
Dica de ouro
Sempre conte com o apoio de uma equipe societária especializada em loteamentos, como os consultores societários da Lote Contábil, que além de auxiliá-lo nas cláusulas do contrato social também se aliem ao planejamento tributário, estabelecendo no contrato social, os benefícios aderidos pelo loteamento. Algo que impacta diretamente o bolso dos sócios.
Diluição forçada e segurança ao terrenista
A SPE precisa ter um contrato social bem pensado, especialmente para o proprietário do terreno, que muitas vezes não terá o mesmo aporte financeiro que os demais sócios (loteadora e investidores). Sem aportes frequentes, necessários para que o empreendimento ande, a participação do proprietário pode ir sendo proporcionalmente diluída, o que é bastante desvantajoso.
Para corrigir esse risco, uma estratégia é passar em contrato social (o contrato de sociedade da SPE) uma seguridade ao proprietário do terreno de sua participação igualitária.
Essas cláusulas de segurança podem ser escritas da seguinte maneira:
- Cláusulas de Direito de Preferência: o proprietário tem o direito de adquirir novas ações emitidas, de modo a manter sua participação percentual;
- Cláusulas de “Down-Round Protection”: em casos onde a loteadora precise investir em novos aportes abaixo do valor de mercado original, o contrato pode garantir que o proprietário seja compensado por essa desvalorização.
As seguintes informações foram analisadas do artigo de Lucas Oliveira Silva, sobre a SPE e o equilíbrio entre proprietários de terreno e loteadora, publicado em setembro de 2024 no Portal Jusbrasil.com.br. Para ler o artigo completo, clique aqui.
Distribuição de Lucros na SPE
Um tópico muito importante da sociedade para fim de loteamento é a distribuição de lucro entre sócios, a qual normalmente se dá por meio de lucro das vendas e lotes terminados.
Distribuição proporcional
Se os sócios concordarem, a distribuição pode ser feita de acordo com a participação de cada um na sociedade, considerando sua quota. Sócios com maior participação recebem a maior parte da distribuição. Mas, como mencionamos anteriormente, caso os sócios tenham aporte financeiro no capital social muito desproporcional, esse tipo de distribuição pode fazer com que o proprietário da gleba saia desfavorecido, com sua cota diluída.
Distribuição desproporcional
A distribuição desproporcional deve ser prevista no contrato social, estabelecendo porcentagens fixas ou situações específicas para a distribuição. Por exemplo, pode ficar acordado entre os sócios que o proprietário terá direito a 30% da distribuição de lucro, os executores, 35% e a loteadora, 35%.
Distribuição por permuta / lote
Outra forma de fazer a distribuição de lucro é com a entrega de lotes. Porém, é preciso ter mais atenção e mais cuidado, pois não se trata de uma transferência do estoque do loteamento para a conta do sócio, e sim, de uma compra. Sim, até mesmo permutas são caracterizadas como compra para a passagem dos lotes que estão no estoque da SPE.
Nesse caso, o sócio faz a compra simbólica do lote, trocando o valor do lote pelo valor de direito na distribuição de lucros. Isso muda algumas coisas dentro dos livros contábeis, e também, na tributação.
Estratégia de abertura de SPE para loteamento
Abrir uma SPE para um loteamento não é só uma exigência burocrática – é uma estratégia inteligente de proteção patrimonial, planejamento tributário e organização financeira. Tudo isso, já vimos nos tópicos anteriores.
Mas para que essa estrutura funcione a favor do empreendimento, é essencial abrir a SPE com planejamento e assessoria profissional desde o primeiro passo.
Veja os principais pontos de uma estratégia eficaz de abertura da SPE:
1. Escolha do terreno e definição da estrutura societária
Antes de qualquer contrato, é importante definir:
- Quem é o titular do terreno
- Pessoa física
- Pessoa jurídica
- Própria SPE
- Se haverá permuta com o proprietário original
- Quais sócios entrarão no negócio e como será feita a divisão de quotas.
Se o terreno for aportado na SPE, é fundamental formalizar essa transferência corretamente para evitar problemas fiscais.
2. Definição do regime tributário
A escolha entre Lucro Presumido, Lucro Real ou RET com patrimônio de afetação deve acontecer no momento da abertura, com base:
- no tamanho do empreendimento
- no valor estimado de vendas
- no cronograma de obra e forma de recebimento dos clientes
Uma escolha errada aqui pode gerar uma tributação muito mais alta ao longo do projeto.
3. Elaboração do contrato social com cláusulas específicas
O contrato social da SPE precisa prever:
- duração limitada ao projeto
- regras claras de entrada e saída de sócios
- administração profissional
- distribuição dos lucros e reaplicação no próprio loteamento, se for o caso
4. Registro e licenciamento
Depois da abertura, é hora de providenciar:
- CNPJ da SPE
- Inscrição Municipal e Estadual
- Alvarás, licenciamentos e registros no cartório de imóveis
- Aprovação do loteamento nos órgãos públicos
5. Organização contábil e financeira desde o início
Muitos empreendedores só contratam contabilidade depois que o loteamento está vendendo – o que é um erro. Uma SPE bem estruturada precisa:
- de controle contábil especializado separado
- de emissão correta de notas fiscais
- de relatórios financeiros mensais para análise de desempenho
Abrir uma SPE para loteamento como estratégia, e não apenas para copiar o que o mercado faz, é o que separa os empreendedores que crescem sabendo aonde estão acertando, daqueles que esperam a sorte brilhar no horizonte. E é justamente aí que entras o papel da Lote Contábil: ajudamos a desenhar a estrutura ideal para o seu projeto, com planejamento tributário e societário sob medida.
Está estruturando um loteamento e quer fazer tudo certo desde o início? Fale com a gente!
Holding com SPE
A Holding é outra estratégia poderosa para quem sabe o que está fazendo.
Se você já ouviu falar em holding, sabe que ela é uma ferramenta usada para organizar patrimônio, facilitar sucessões e reduzir riscos pessoais. Essa empresa participa da sociedade no seu lugar, basicamente.
Na prática, a holding entrará como sócia da SPE, concentrando nela a participação do loteamento. Isso traz algumas vantagens, como:
- Proteção patrimonial – Se a SPE tiver problemas, o risco não atinge diretamente os bens pessoais do sócio
- Facilita a gestão de múltiplas SPEs – Caso você esteja com múltiplos projetos em mente
- Planejamento sucessório – Em caso de falecimento, os herdeiros não disputas as quotas das empresas que a família era sócia, mas participam da holding de forma controlada e planejada
- Vantagens fiscais e societárias – Dependendo do caso, é possível estruturas operações mais eficientes do ponto de vista tributário (ou seja, economia e menos burocracia)
Considere ter uma holding se você possui vários loteamentos ou empreendimentos, se já é empresário e pretende expandir participação em outros empreendimentos; se quer proteger o patrimônio de sua família; se busca planejamento sucessório estruturado, sem precisar passar por inventário ou pagar o imposto sobre herança; se precisa otimizar a gestão societária e tributária dos seus projetos.
No caso de um primeiro loteamento, será vantajoso se você tem o plano de continuar investindo, ou de envolver familiares nesse investimento.
Lembre-se que a holding é apenas uma outra empresa, com um CNPJ e obrigações acessórias com o governo, mas que facilita a administração de bens e direitos.
Na Lote Contábil, você tem mais facilidade. Somos uma empresa do grupo Euro Contábil e podemos atender todas as suas empresas e empreendimentos dentro de nosso ecossistema. Os profissionais que você já conhece e confia.
Como transferir um imóvel para a SPE
Na maioria dos loteamentos, o ponto de partida é o terreno. Afinal, sem ele, temos apenas um sonho. Esse sonho pode demorar um pouco para ganhar forma, enquanto procuramos o parceiro terrenista ideal e fazemos a viabilidade da gleba. Mas, assim que o achamos, é necessário pensar estrategicamente.
A transferência do terreno para a SPE é necessária porque a sociedade precisa ter posse formal do bem para:
- registrar o loteamento junto à prefeitura e cartório;
- comercializar os lotes em seu nome;
- emitir notas fiscais e recolher os tributos corretamente;
- garantir segurança jurídica aos compradores.
Caso o terreno continue no nome do terrenista, ele é quem pode encontrar dificuldades, tendo de resolver essas burocracias sozinho e na pessoa física (o que torna os impostos mais caros que numa sociedade com planejamento tributário).
Existem formas diferentes de transferir um imóvel. Irei citá-los:
Compra e venda
A SPE compra o terreno diretamente da pessoa física ou jurídica. É possível fazer isso, por exemplo, caso o proprietário não queira participar do loteamento ou se você encontrar um bom terreno no catálogo de uma loteadora. É importante notas que a compra gerará ITBI, escritura e registro no cartório.
Integralização como capital social
A SPE integraliza o terreno como forma de entrada de um sócio adquirindo quotas, ao invés de dinheiro. Pode haver isenção de ITBI se for integralizado por sócio da SPE e se a empresa for “não imobiliária”.
Doação ou herança
A SPE recebe o terreno como doação ou herança. Esse recurso é pouco comum e mais usado em contextos familiares ou sucessórios. Isso requer planejamento patrimonial e muita atenção aos impostos (ITCMD).
Atenção com o ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um dos pontos mais sensíveis. Em muitos municípios, ele pode chegar a 3% sobre o valor do terreno, impactando bastante o custo do projeto.
Algumas cidades isentam o ITBI quando a transferência é feita como integralização de capital social, desde que a atividade da SPE não envolva compra e venda de imóveis como atividade principal. Isso precisa estar previsto no contrato social.
DICA DA LOTE
Antes de transferir o terreno para a SPE, consulte sua contabilidade. Um erro nessa etapa pode gerar cobrança indevida de impostos, problemas com o registro do loteamento ou até travar jurídicas no meio do projeto!
Quem faz a abertura da SPE?
Se você precisa de um parceiro para fazer a abertura da sua SPE, seja como executor, terrenista ou investidor, conheça a Lote Contábil.
Somos o escritório mais completo na assessoria e consultoria de loteamentos e incorporações. Do planejamento à execução às vendas, já atendemos mais de 35 SPEs abertos por nós, que fazem loteamentos acontecerem em todo o Brasil.
Conhecemos o mercado de loteamentos e podemos auxiliá-lo em cada um dos passos, com nossa expertise contábil.
Contabilidade para loteamentos é Lote Contábil!