O que é Landbank: O tipo mais comum de investimento imobiliário

Investir em imóveis é a forma mais segura de enriquecer – embora não seja a mais rápida. Para quem quer estabilidade e renda passiva, é exatamente isso o que conta!

Mas sem saber onde investir, como investir, quais medidas de segurança tomar e com quanto começar, não podemos sair muito do lugar, concorda? Por isso o ideal é conhecer as estratégias e como aplicá-las antes de escolher uma em que investir tempo e dinheiro!

Neste post, veremos uma das estratégias mais antigas (e mais atuais) para investir no setor imobiliário: o landbank. Vamos falar o que é, como a legislação brasileira vê esse empreendimento, quais os prós e contras, medidas de segurança ideais, riscos do mercado e o próximo passo para começar o seu landbank.

Vamos lá?

O que é Landbank

Landbank é um método de investimento a longo prazo no setor imobiliário, também conhecido como carteira de terrenos. Em geral, é bastante usado por incorporadoras e construtoras, que adquirem terras com potencial para futuros empreendimentos ou vendas. Tudo a longo prazo.

Essas empresas costumam ter times de pesquisa que avaliam áreas de valorização em diversas regiões do Brasil – garantindo que os investimentos sejam sempre cautelosos e certeiros.

Landbank para construção

Os terrenos adquiridos podem ser valorizados pelo proprietário com construções estratégicas: residências, prédios, AirBnBs, salas comerciais ou até infraestrutura para indústrias. Tudo vai depender da área em que o terreno está e qual a estratégia do projeto.

• Valorização: o proprietário investe no imóvel para valorizá-lo
• Aluguel: ao invés da venda, é possível usar esse imóvel para aluguel residencial ou comercial
• Mais seguro: se você valorizar o próprio terreno, é certo que o retorno dele venha mais rápido do que se tivesse esperado toda a região valorizar
• Mais custoso: esta estratégia também custa mais no final das contas.

Landbank para valorização

Outra estratégia dentro do landbank é comprar terrenos pouquíssimo valorizados e retê-los até que se valorizem sozinhos. Essa prática é mais comum em zonas de expansão urbana, nas quais as cidades se desenvolvem, novos bairros surgem, e sai no lucro quem tinha terreno ali.

Essa valorização pode vir com a implantação de universidades, mercados, shoppings ou até da construção de outros bairros nobres. Também pode ser resultado da migração comercial de um polo da cidade para outro.

Citamos Londrina por sermos um escritório com sede nessa linda cidade! Mas você com certeza será capaz de identificar áreas de valorização na sua própria cidade.

Tipos de terra para fazer Landbank

É possível fazer landbank com qualquer tipo de terra: urbano, rural, residencial, comercial, industrial, vertical ou horizontal. No entanto, para cada tipo de terreno, você deve entender os métodos de valorização e de venda. Não adianta tentar vender um terreno comercial como se fosse uma residência – há clientes e obrigações de venda diferentes para ambos os casos.

Veja os tipos de terreno mais comum para comprar e vender:

Terra em expansão urbana

Se você entende de loteamentos, já deve conhecer as terras dentro de zonas de expansão urbanas. Essas terras são, em geral, fazendas ou zonas rurais que estavam próximas demais de cidades em crescimento. Com o crescimento urbano, essas zonas deixam de ser rurais e passam a ser “expansão urbana”, podendo receber investimentos de loteadores e incorporadores que desejem fazer loteamentos com infraestrutura.

Ou seja, a criação de novos bairros para a cidade.

Terra em zona rural

Terras em zona rural serão vendidas para atividade rural: agricultura, agropecuária e cultivo. No Brasil, não se pode usar uma terra em zona rural para outra atividade que não seja essa.

As residências nessas zonas estão intrinsecamente ligadas à atividade da terra – sendo lar para famílias trabalhadoras da zona rural.

Terrenos para valorização

Um Landbank costuma começar com terrenos para valorização, que não estão nem fora da cidade e nem próximos demais de zonas já valorizadas. São “achados” no mercado imobiliário, com potencial para valorizar nos próximos anos.

Imóveis para investir podem ser encontrados com pesquisa em imobiliárias, incorporadoras, e em leilões como o da Caixa.

Arrematar imóvel para landbank compensa?

Se você chegou aqui e já pensou: é isso que as pessoas tanto dizem sobre arrematar imóveis no leilão da caixa, fazer a reforma e vender? Então você está certo!

Os imóveis retomados pela Caixa podem ser grandes achados para quem tem pouco para investir. No entanto, tome cuidado. É preciso ter conhecimento do imóvel, da região e guardar uma reserva de emergência para caso o investimento se prove maior do que você imaginava. Esses imóveis podem ser tanto fáceis quanto difíceis de vender depois, tudo vai depender da pesquisa que fizer com antecedência para ver se compensa.

Terrenos para aluguel

Outra prática comum para investidores e empreendedores que buscam uma renda extra, passiva e de longo prazo, é adquirir imóveis para locação.

Neste caso, é preciso também tomar cuidado com o contrato de locação do imóvel, cláusulas de segurança para o proprietário, fazer vistorias regulares e declarar essa renda no imposto de renda da pessoa física.

Landbank ou Fundo Imobiliário? (FIIs)

Se você sabe que irá investir no mercado imobiliário, mas ainda não se decidiu se será com ativos (imóveis) ou passivos (fundo imobiliário), então vamos aprofundar e entender as vantagens e desvantagens destes dois tipos de investimento:

Critério	Imóveis	Fundos
Investimento inicial	Alto (+R$ 30 mil)	Baixo (R$ 10 – R$ 100)
Liquidez	Baixa (demora mais para vender)	Alta (venda rápida na bolsa de valores)
Rendimento	Aluguel mensal ou venda a longo prazo	Dividendos mensais com gestão profissional
Gestão	Responsabilidade do proprietário	Feita por gestores do fundo
Diversificação	Limitada (compra do imóvel inteiro)	Alta (dezenas de imóveis e inquilinos)
Custos	Elevado (IPTU, condomínio, manutenção, corretagem, cartório)	Baixo (taxa de administração e corretagem)
Risco de Vacância	Alto (depende da estratégia e da valorização regional)	Diluído (risco amenizado pela diversificação dos imóveis e locatários)
Valorização	Potencial de valorização com o tempo	Valorização das cotas e do patrimônio do fundo
Tributação	IR sobre aluguel, ITBI, ganho de capital na venda	Isenção de IR sobre dividendos (em regra), IR sobre ganho de capital
Controle e Possa	Total	Nenhuma posse direta

A melhor escolha é aquela que se adequa ao seu perfil como investidor:

Investidor Landbank

• Tem capital alto disponível para investir
• Busca controle direto do patrimônio
• Quer diversificar seu patrimônio com bens tangíveis
• Aceita lidar com burocracias, vacância e manutenção

Investidor de Fundo Imobiliário

• Tem pouco caixa para investir
• Busca renda passiva sem necessidade de gestão
• Valoriza liquidez para fazer vendas rápidas
• Quer diversificar com facilidade
• Gosta de praticidade e acompanha tudo online

É notável que ser um investidor landbank trará mais dor de cabeça, uma vez que teremos de lidar com um patrimônio tangível, que precisa de cuidado e manutenção. Mas, se esse é o momento que você já esperava para diversificar seus bens e começar a empreender no mercado imobiliário, não deixe isso te parar!

A verdade é que os ganhos desse tipo de empreendimento podem sobressair aos ganhos do fundo imobiliário – e, no futuro, com mais conhecimento, você também pode fazer projetos ainda maiores – como um loteamento.

Posso usar uma carta de crédito para começar no landbank?

A carta de crédito é um documento emitido por um banco ou instituição financeira, o qual é comprado por vários consorciados. A cada período, um contemplado pode retirar o valor da carta de crédito e usá-lo para comprar bens, como terrenos.

Ou seja, é basicamente um vale compra.

Você pode utilizar uma carta de crédito imobiliário para comprar, construir ou fazer reformas. Ela é uma ótima opção caso você não tenha o valor total para comprar um imóvel, mas tem uma renda mensal suficiente para as parcelas.

Vantagens:

• Sem juros
• Você escolhe o tipo de imóvel
• Compra à vista
• Dá um alívio ao seu planejamento financeiro

Desvantagens:

• Sem um lance, pode demorar mais a ser contemplado
• Taxa de administração

É possível viver de Landbank?

Sim, embora não da forma como as pessoas imaginam.

Se você já empreende no setor imobiliário, sabe que não é uma questão apenas de investir dinheiro e esperar que o retorno venha. É necessário pesquisar terrenos, valorizar o patrimônio e fazer vendas ou locações estratégicas.

Além disso, será mais fácil viver do seu patrimônio após acumular um certo número de imóveis. Tudo depende da valorização do terreno, do objetivo (venda ou locação) e do trabalho da corretagem. Imóveis em locais muito valorizados podem ser suficientes para você ter uma renda passiva estável.

Por exemplo, será muito difícil alugar um apartamento numa cidade pequena do interior de São Paulo pro R$ 3.000, mas caso o apartamento esteja na capital, num bairro visado, esse valor será uma bagatela. Então seja estratégico!

Como fazer a gestão de um Landbank

A gestão de um landbank é muito similar à gestão de uma empresa: é preciso comprar e ter estoque, produzir (fazer reformas ou construir) e então vender. Nem o estoque pode parar, nem a produção e muito menos as vendas. Por isso, quem começa no landbank costuma trocar o trabalho tradicional por esse tipo de renda – uma vez que irá consumir tempo e esforço.

Passo 1 – Planejamento

Todo empreendimento de sucesso começa com planejamento, não importa se você vai comprar para vender, construir ou reformar. Sem planejamento, você corre os riscos que poderiam ser evitados.

Alguns tópicos são obrigatórios no planejamento:

• Orçamento
• Tipo de imóvel
• Rentabilidade / Valorização
• Lucratividade (= Rentabilidade – Custos)
• Investimento a curto prazo
• Forma de venda/locação
• Tempo de posse (curto prazo, longo prazo)

Passo 2 – Orçamento

Depois de planejar e garantir que o imóvel é lucrativo, faça o planejamento financeiro. Quanto você já tem, quanto precisaria para valorizar o imóvel, quais os métodos para conseguir esse valor. Considere também o tempo que pretende ficar com o imóvel.

Passo 3 – Corretagem

Você vai perceber que muitos imóveis lucrativos estão fora da sua cidade – isso é comum e não pode se tornar uma barreira! Conforme seu landbank cresce, o ideal é ter corretoras administrando a venda/locação dos imóveis. Isso significa que uma parte do lucro ficará com ela, mas também é uma dor de cabeça a menos.

Passo 4 – Jurídico

Não negligencie a parte jurídica do seu landbank! Desde o início, tenha um advogado que averigue contratos de compra e venda, contratos de locação, e a possibilidade da abertura de holdings patrimoniais.

Passo 5 – Contábil

No começo, você precisará de contabilidade apenas para fazer seu imposto de renda da pessoa física. Há impostos referentes ao imóvel (como ITBI e IPTU) que você terá de auferir sozinho. Porém, conforme os investimentos ficam mais complexos – e possíveis novos planos surjam, como a construção de loteamentos, sociedades com parceiros do ramo, etc; você deve envolver ainda mais seu contador.

Aqui, te aconselhamos a ter uma contabilidade especializada em empreendimentos imobiliários – para que a expertise se junte à flexibilidade dos seus projetos!

Se você já pensa em dar esse passo para o crescimento dos seus projetos, fale com nossos contadores responsáveis, Fábio Proença e Francisco Bortoluzzi.

Passo 6 – Manutenção

Cuidar de um imóvel é fácil – você pode ir uma vez por ano visitá-lo, conferir se tudo está entro dos conformes, se não houve invasão, vandalismo ou se os inquilinos têm cumprido sua parte do contrato. No entanto, cuidar de múltiplos imóveis pode exigir uma agenda bem organizada.

Não negligencie as vistorias e a manutenção do imóvel.

Lembre-se que:

• Invasões podem se tornar usucapião
• Vandalismo e maus inquilinos prejudicam a valorização do imóvel e da região

Passo 7 – Abra os horizontes

É normal começar querendo algumas casinhas de aluguel para viver de renda passiva – isso é válido. Mas se você percebe que pode expandir seus projetos com novas estratégias, diversificação da carteira de terrenos ou até com a união à parceiros para novos projetos – não feche as possibilidades com o medo de ser ambicioso!

Muitos empreendedores do setor imobiliário sabem das oportunidades, percebem que podem aumentar seu patrimônio, mas têm medo de tirar o pé da zona de conforto estável que os alugueis ou a sua gestão de poucos imóveis proporciona.

Repito: é válido querer apenas uma renda passiva para o resto da vida. Mas se você se vê além disso, vença o medo.

Segurança jurídica para Landbank

O mercado imobiliário pode ser muito lucrativo, mas é exatamente por causa dessa alta lucratividade que não podemos brincar com a lei e com a regularidade do nosso patrimônio!

Ter acompanhamento jurídico é o mínimo que um investidor imobiliário precisa.

Mas não para aí. É possível ter ainda mais controle e segurança para sua família, herdeiros e para seu próprio CPF através de holdings patrimoniais.

O que é uma Holding Patrimonial?

A holding é uma empresa cujo objetivo principal e ser dona de um patrimônio. No caso da holding para empreendimentos imobiliários, ela seria a pessoa jurídica detentora de todos os imóveis. Com isso, criamos uma barreira de segurança entre a pessoa física e a pessoa jurídica.

Caso a pessoa física se envolva com dívidas ou seja processada, todo o patrimônio da holding permanece seguro, sem ser afetado. E o contrário também é verdadeiro: caso a empresa seja processada, a pessoa física e o patrimônio atrelado ao seu nome, não saem prejudicados.

Uma holding é essencial no caso de você ter parceiros, sócios ou membros da família que gostaria de envolver no lucro do landbank.

Controle

A holding patrimonial tem suas regras definidas no contrato social. Nele, é possível definir quem será o sócio administrador, como decisões serão tomadas, a porcentagem de cotas de cada sócio, além de definir regras para venda, divisão de lucros e o futuro da família.

Por exemplo: caso você tenha filhos, é possível estabelecer cláusulas dentro da holding que proíba genros e noras de participarem da holding; ou, em caso de separação, impedir que a holding entre na divisão de bens.

Momento

O momento ideal para se criar a holding é no começo de tudo. Sério mesmo!

Pode parecer que seu patrimônio ainda é pequeno, e que a holding será uma despesa desnecessária, porém, caso ela não seja criada no início do landbank, você pode encarar custos adicionais no futuro…

Para cada imóvel que for transferir da pessoa física para a pessoa jurídica, haverá taxas sobre o ganho de capital.

Por isso aconselhamos que compre os imóveis já no CNPJ, de forma segura e sem taxas.

Além disso, prefeituras, incorporadoras, bancos e instituições financeiras podem disponibilizar opções mais vantajosas de parceria para CNPJs.

Se criar uma holding, preciso pagar imposto?

Como toda empresa, a holding também tem obrigações com a Receita Federal – mas não do jeito que você imagina.

É preciso preencher os documentos contábeis e fiscais referentes à rentabilidade da empresa, novas aquisições, e o imposto de renda da pessoa jurídica. Mesmo sem movimentação, toda empresa ainda tem essas obrigações para cumprir.

Quanto aos impostos, ela também paga impostos, porém de forma reduzida, menos que uma empresa da mesma proporção.

Herança e proteção familiar

No futuro, quando seu patrimônio for milionário (se já não é), você terá herdeiros. E a última coisa que quer é que esses herdeiros quebrem o elo familiar apenas por causa dos bens materiais, não é mesmo? Isso é triste, mas acontece.

E não podemos controlar como nossos parentes vão agir numa situação dessas…

O que podemos é estabelecer cláusulas de herança dentro da holding, obrigando que todos os herdeiros obedeçam ao contrato social – e impossibilitando discussões infindáveis.

Assim como no caso de divórcio, no contrato o patriarca/ a matriarca pode definir como dividirá as cotas, e quem será responsável pela holding em sua ausência.

Se for feita assim, de forma planejada, a holding descarta a necessidade de um inventário – e dos custos de fazer um.

Além disso, não haverá imposto sobre a herança. O processo fica mais rápido, simples e econômico para a família.

Quero investir em landbank, mas e agora?

Percebeu que o landbank é uma estratégia que se encaixa com o seu perfil empreendedor?

Já definiu o tipo de imóveis, como vai investir, se pretende fazer investimentos a curto ou longo prazo, e tem expectativa para crescer o patrimônio exponencialmente?

Então parabéns! Não é todo dia que encontramos um empresário do mundo imobiliário que se interesse por entender e planejar de forma lucrativa.

Agora, o próximo passo é buscar os parceiros ideais para crescer com você. E a contabilidade especializada você já encontrou.

Somos a Lote Contábil, um escritório com 20 anos de experiência, acompanhando mais de 40 projetos imobiliários em todo território brasileiro. Somos os contadores próximos, flexíveis e com expertise que você procurava.

Converse com nossos diretores Fábio Proença e Francisco Bortoluzzi num bate-papo online ou presencial, para alinhar suas expectativas, planos e o melhor caminho para economizar em impostos e potencializar a lucratividade.

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Neste artigo, cobrimos tudo (nos mínimos detalhes) sobre landbank – uma estratégia comum, mas não totalmente compreendida. Agora você está ainda mais capacitado para investir de forma segura e garantir rentabilidade num dos setores que mais cresce no Brasil.

Espero que tenha sido útil!