Fazer um Loteamento: Leis, Regularidade e Passo a Passo

São cerca de 105 mil loteamentos construídos por ano no Brasil, um total de R$ 4,5 bilhões de PIB setorial e R$ 1,72 bilhão de impostos recolhidos pelo governo.

Aliás, esses são dados pós-pandemia, obtidos pela Brain.

Você já investe no mercado imobiliário e sabe que é um ótimo lugar para diversificar sua fonte de renda, mas como colocar os projetos de loteamento em prática estando regular?

Neste post trataremos do passo a passo para realizar um loteamento regular, os perigos do loteamento se tornar irregular e as definições legais previstas para loteamentos e incorporações. Ao final, você entenderá todo o processo de fazer um loteamento e estará muito mais seguro para qual fase ir a seguir.

Vamos lá?

O que é um Loteamento de acordo com a legislação

De acordo com a legislação brasileira, na Lei 6766, também conhecida como Lei de Parcelamento do Solo, um loteamento é a subdivisão de uma gleba (terreno maior) em vários lotes (terrenos menores), destinados à edificação, com a abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos, ou a modificação e ampliação das vias já existentes.

Lista de leis que regem os loteamentos no Brasil

Conhecer as leis que regem os loteamentos pode não apenas ser importante como também útil para seu projeto. Isso porque muitos benefícios são obtidos através da interpretação e da equiparação do que está escrito nas leis. Por exemplo: um condomínio horizontal pode usar os benefícios de um condomínio vertical? Isso vai depender do que está escrito na lei e de como o poder público vai interpretá-lo.

Lei do Parcelamento de Solo (1979)

A lei mais importante para os loteamentos é a Lei nº 6766/1979, que dispõe sobre parcelamento do solo urbano. Em resumo, estes são os artigos que mais se destacam:

• Artigo 1º – Os estados e os municípios podem adaptar as normas relativas ao parcelamento de solo de acordo com as peculiaridades regionais e locais; esse parágrafo permite que cada prefeitura tenha seu próprio processo, custos e documentação.
• Artigo 2º – Define o que é um parcelamento de solo, um loteamento e um desmembramento, os envolvidos, os tipos de lote, a infraestrutura necessária, e controle de acesso.
• Artigo 3º – Define que loteamentos só podem fazer parte da zona urbana ou da zona de expansão urbana;
• Artigo 4º e 5º – Obrigatoriedades dos loteamentos urbanos;
• Artigo 6º a 9º – Estrutura do projeto de um loteamento;
• Artigo 12º a 17º – Da aprovação de um loteamento;
• Artigo 18º a 24º – Do registro de um loteamento;
• Artigo 25º a 36º – Dos contratos relativos ao loteamento;

Estatuto da Cidade

A Lei Federal nº 10.257/2001 estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana, incluindo o parcelamento do solo para fim de loteamento.

Ademais, é nessa lei que alguns instrumentos urbanísticos estão previstos, como: parcelamento, edificação e uso compulsório, usucapião especial de imóvel urbano, direito de preempção, outorga onerosa do direito de construir, transferência do direito de construir, operação urbana consorciada e a regularização fundiária.

Os textos mais importantes do Estatuto da Cidade são:

• Seção II – Regulamenta que a organização local deva estimular a utilização, nos parcelamentos de solo, de sistemas operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que reduzam impacto ambiental e gerem economia de recursos naturais. É aqui que entendemos porque o Plano Diretor das prefeituras existe;
• Seção IV – Sobre a desapropriação decorrente do não pagamento de tributos;
• Artigo 32º, § 2º, III – Permite a concessão de incentivos a operação urbana que utilizam tecnologias visando reduzir impacto ambiental, e que seja comprovada essa utilização.

Leis Estaduais e Municipais

Como vimos nas outras das regulamentações, cada estado e cidade tem autonomia para fazer seu Plano Diretor e criar o processo que faça sentido para o local. Isso significa que as burocracias, as taxas e o que você terá de já resolver antes de pedir aprovações da prefeitura ou do estado, muda de um lugar para outro.

Para quem vai empreender em uma cidade diferente da sua, é preciso ir atrás da regulamentação para estar regular e agilizar o processo da melhor forma possível, uma vez que esse primeiro passo de aprovação do projeto tende a ser demorado.

Analogamente, citaremos o exemplo da lei municipal da cidade de Balneário Camboriú, que além de ser uma cidade de Santa Catarina, também é litorânea e, por causa disso, pode ter regras específicas em relação à preservação de sua riqueza natural:

Comparação Balneário Camboriú e Itajaí

Lei nº 2794/2008 – Disciplina o uso e a ocupação do solo, as atividades de urbanização e dispõe sobre o parcelamento do solo no território do município de Balneário Camboriú:

• Artigo 5º – Define “macrozonas” e “microzonas”, um conceito local;
• Artigo 6º – Define que os projetos de arquitetura e engenharia na estrutura urbana pública devam estar alinhados ao estabelecido no Plano Diretor, ou seja, seguir o padrão de como já é feito na cidade;

Agora, compare essas regras, à lei específica da cidade de Itajaí, vizinha a Balneário Camboriú:

Lei nº 6810/2017 – Institui normas de parcelamento do solo urbano para implementação de loteamentos populares na cidade de Itajaí/SC:

• Artigo 2º – Define a metragem mínima e máxima dos lotes;
• Artigo 4º – Define precificação dos lotes;
• Artigo 3º – Garante apoio da secretaria e conselho envolvidos;

Sendo assim, note que Balneário trata de loteamentos de forma ampla, e Itajaí criou uma regulamentação específica para loteamentos populares, aqueles de casas para financiamento no Minha Casa, Minha Vida. Só essa mudança já nos mostra muitos fatos:

• que Itajaí é um local mais atraente para construir e lucrar com loteamentos residenciais de classe média e baixa,
• enquanto que Balneário incentiva projetos que sigam o padrão arquitetônico da cidade e que se dividam entre a macrozona ou a microzona, dando a entender que se referem a empreendimentos bem mais caros e demorados.

Diferença entre loteamentos, desmembramentos e condomínio

Agora, você sabe qual a diferença entre loteamentos, desmembramentos e condomínio? Essas definições podem te ajudar a pagar menos impostos, ou te enganar e te fazer pagar a mais!

Loteamentos, como já vimos, é o parcelamento de solo que cria novas vidas e logradouros. Em alguns casos, também estabelece rede de energia elétrica e saneamento básico.

Desmembramento é quando o parcelamento de solo não precisa de novas vias, mas utiliza a estrutura urbana que já existe.

Por fim, os Condomínios são os parcelamentos com finalidade de controle restrito, também chamados de loteamentos fechados. Esses loteamentos podem ser tanto de circulação pública quanto de circulação privada. Neste caso, é comum termos muros e portões, com seguranças e tecnologia de reconhecimento dos moradores. Também são nesses casos que temos os prédios (condomínios verticais).

Loteamento irregular: o que acontece?

Um loteamento pode começar irregular ou se tornar irregular. Em ambos os casos, significa que o empreendimento infringe as leis estabelecidas pelo município/estado, as regras do plano diretor ou até as definições federais, caracterizando assim uma infração, que pode resultar em multas e até na extinção do projeto.

A forma mais comum de um loteamento ficar irregular é quando seus empreendedores não aguardam a aprovação do projeto pela prefeitura ou não obedecem ao que foi acordado durante a aprovação. Dessa forma, nota-se as irregularidades mais comuns:

• divisão inadequada de lotes;
• falta de infraestrutura básica;
• não cumprimento das exigências ambientais.

Loteamento clandestino

Ao contrário do loteamento irregular, que começou com boas intenções e com planejamento, mas se desviou por falta de alinhamento entre projeto e município, existem também os loteamentos clandestinos.

Loteamentos clandestinos são feitos de forma totalmente criminosa, sem vínculo com órgãos públicos ou profissionais qualificados. Normalmente, os donos da terra a dividem como acham melhor e fazem a venda sem escrituração. Por fim, os compradores saem lesados, por não terem posse comprovada da terra. Há casos ainda de terras invadidas que são vendidas para aplicação de golpe nos compradores. Aqui, o crime é ainda mais grave, por não se tratar de apropriação indevida do vendedor.

Quem pode fazer um loteamento

O loteamento é um empreendimento que exige recursos, tempo e dedicação de quem o administra. Portanto, apenas quem esteja realmente disposto a trabalhar pelo projeto deve encará-lo. Porém, de forma objetiva, qualquer pessoa acima de 18 anos ou emancipado, com documentos regulares de identificação e a aprovação da prefeitura pode fazer um loteamento.

Pessoa física

Pessoas físicas podem fazer loteamento, desde que se entenda, juridicamente, que ela será equiparada a uma empresa. Ou seja, os tributos incidentes e a responsabilidade jurídica ficam atrelados ao CPF do empreendedor.

Desta forma, para que a pessoa física consiga fazer um loteamento, também é preciso que o terreno seja 100% de propriedade legal dessa pessoa.

Pessoa jurídica

A forma mais comum e segura de começar um loteamento é através de um CNPJ temporário, ou seja, uma sociedade com propósito específico (SPE) que será extinta após a conclusão de todas as vendas. Essa empresa pode ser administrada por um único dono ou por vários sócios. A maior vantagem de um CNPJ é que essa pessoa jurídica responde juridicamente pela empresa, mantendo a integridade jurídica e financeira das pessoas físicas envolvidas. Ou seja, o CNPJ é uma espécie de barreira que protege seus bens na pessoa física, seu patrimônio pessoal.

Para fazer um loteamento na pessoa jurídica, é preciso incorporar o terreno no CNPJ, fazendo sua transferência ou aquisição.

Passo a passo para fazer um loteamento legalizado (regular)

Começar em loteamentos parece complexo, mas com planejamento e conhecimento dos passos a seguir, é possível transformar um terreno em um empreendimento seguro, regularizado e lucrativo.

Passo 1 – Viabilidade

Antes de qualquer coisa (qualquer coisa mesmo!), o primeiro passo é fazer um estudo de viabilidade do terreno. Isso envolve: consultar o zoneamento urbano do município, prospectar a demanda local e o interesse do público com o empreendimento, verificar as restrições ambientais e orçar o que precisa investir de infraestrutura urbana.

📌 Dica: terrenos em áreas rurais exigem transformação para zona urbana — o que pode impactar prazos e custos.

Passo 2 – Contratação de equipe capacitada

Com o estudo feito e a viabilidade confirmada, você precisa agora dos aliados fundamentais:

• Advogados especialistas em Direito Imobiliário;
• Contador especialista em empreendimentos imobiliários;
• Engenheiro civil e urbanista qualificados;
• Topógrafo e engenheiro ambiental.

Ter uma equipe qualificada desde o início facilitará muitas burocracias internas, como reuniões de realinhamento ou mudanças no projeto original.

A mudanças serão necessárias, mas com todos os profissionais presentes e cientes desde o começo, essas mudanças serão mais por motivos externos do que por motivos internos.

Passo 3 – Elabore o projeto de loteamento

O engenheiro/urbanista desenvolverá o projeto urbanístico, o qual inclui:

• Divisão dos lotes;
• Áreas verdes e institucionais;
• Ruas e acessos;
• Sistema de drenagem e esgoto.
  Nesta fase, é preciso garantir que todas as exigências técnicas do Plano Diretor e da aprovação do município sejam cumpridas. Esse projeto será enviado à prefeitura, e, com ele em mãos, o poder público fará vistorias para garantir que esteja sendo cumprido dentro dos prazos.

Passo 4 – Obtenha as aprovações legais

O projeto deve ser avaliado por diversos órgãos:

• Prefeitura Municipal (secretaria de urbanismo);
• Companhia de Saneamento;
• Concessionária de energia elétrica;
• Órgãos ambientais (como CETESB ou IBAMA).

Assim que passar por todas as avaliações, será emitido o Alvará de Loteamento e o Registro no Cartório de Imóveis, oficializando o empreendimento.

Agora sim você pode dizer que tem um loteamento em andamento!

Passo 5 – Execute as obras de infraestrutura

Agora, é hora de tirar o projeto do papel, as obras obrigatórias incluem:

• Abertura de ruas e calçadas;
• Instalação de água, esgoto, iluminação pública e drenagem;
• Sinalização e paisagismo, se exigido.

Sem finalizar essas etapas, o loteamento não pode ser vendido como regular.

Passo 6 – Registre o loteamento no cartório de imóveis

Após executar a infraestrutura (ou mediante caução ou seguro), você pode registrar o loteamento oficialmente. O Cartório exigirá:

• Certidão da prefeitura aprovado o projeto;
• Termo de compromisso de obras;
• Matrícula-mãe do terreno.

Agora, cada lote receberá sua matrícula individual – dando continuidade para as vendas posteriores.

Passo 7 – Inicie as vendas de forma legal

Com o loteamento registrado e a matrícula de cada lote, você poderá vendê-los de forma legal, garantindo segurança jurídica para os compradores.

Seguido a risca todos esses passos, seu loteamento poderá oferecer financiamento via bancos ou programas de habitação, o que amplia o público e facilitará suas vendas.

Quanto tempo leva para fazer um loteamento?

Essa pergunta não tem resposta fixa, afinal cada passo leva um bom tempo, a depender dos órgãos públicos, da eficiência da sua equipe, da localização para que materiais cheguem e obras sejam iniciadas… serão muitas variantes.

O ideal é colocar no planejamento os prazos definidos. Aliás, esses prazos estarão no projeto enviado à prefeitura, a não ser que haja algum outro combinado aprovado por ela.

É preciso estar ciente, também, que quanto mais irregularidades aparecerem, mais demorado o loteamento será. Caso ele seja classificado como irregular pela fiscalização, é necessário parar as obras imediatamente e corrigir a irregularidade.

Por isso, na hora de planejar e contratar sua equipe, busque expertise. Não apenas profissionais no mercado, mas profissionais especializados em loteamentos. Advogados especialistas, contadores especialistas, engenheiros especialistas…

E caso você não saiba onde encontrar o escritório de contabilidade especializado em empreendimentos imobiliários, prazer – somos a Lote Contábil do grupo Euro Contábil!

Com 20 anos de experiência contábil, uma equipe treinada para atender empreendimentos em todo Brasil, disponíveis para treinamentos, participantes ativos e palestras no setor.

Converse comigo e meu sócio para alinharmos seus planos com as soluções que podemos te oferecer. Seja na fase de planejamento, de obras ou de vendas, somos o atendimento personalizado e dedicado que seu projeto precisa.

Principais erros que levam um loteamento ao fracasso (e como evitá-los)

Nem todo primeiro loteamento acaba chegando ao final, na verdade, a maioria dos que fracassam não saem da fase inicial. Isso se dá por ficarem travados por anos devido a erros do planejamento, assessoria técnica e conhecimento da lei.

1. Escolher um terreno sem viabilidade legal ou técnica

Um dos maiores erros é comprar ou iniciar um projeto sem confirmar que:

• o terreno é uma área urbanizável (está na zona de expansão urbana ou pode fazer parte dela),
• se há restrição ambiental que inviabilize a atração de clientes para o empreendimento (por exemplo, não ter acesso a uma praia ou represa),
• ou se a legislação do município permite o tipo de uso pretendido (se será residencial, mas a zona é apenas para indústria).
  Para evitar esses erros, a atenção ao passo 1 de planejamento deve ser intensificada! O planejamento é, e sempre será, a etapa mais importante do seu loteamento.

2. Ignorar as exigências legais

Aqui o famoso “perdi a paciência”. A legislação brasileira deixa claro que um loteamento só é legal após a aprovação e registro. No entanto, a demora na obtenção desses documentos pode deixar algumas pessoas impacientes, e, querendo acelerar o processos, os empreendedores “cortam” caminho:

• Começam a vender antes da aprovação;
• Executam obras sem alvará;
• Deixam de registras os lotes individualmente.
  Atenção: se a ideia é começar as obras para acelerar a prefeitura, não caia nessa! Os órgãos públicos serão firmes e impedirão a continuação do projeto, fazendo com que materiais, investimento em capital humano e até o que já foi construído, vire prejuízo.

3. Não prever custos reais do projeto

Outro erro comum, mesmo para quem está empreendendo do zero, sem dinheiro, é subestimar os custos:

• Infraestrutura (água, esgoto, energia e vias);
• Licenciamento ambiental;
• Equipe técnica;
• Registro cartorial.
  E aí, acaba a verba adquirida com investidores, no meio do caminho, começam os atrasos, a inadimplência e a perda de credibilidade.
  Monte um orçamento completo, com margem de segurança, e planeje um cronograma financeiro viável (incluindo sua estratégia de vendas)

4. Não contar com equipe técnica qualificada

Empreendedores que tentam “economizar” contratando profissionais inexperientes ou fazendo tudo por conta própria acabam com:

• Projetos reprovados;
• Medições incorretas;
• Falta de acompanhamento técnico.
  O que resulta em retrabalho, atrasos e multas. Sempre procure engenheiros, topógrafos, arquitetos e urbanistas, consultores jurídicos e contadores que sabem o que estão fazendo – e sempre os contrate desde o início!

5. Falta de planejamento comercial e estratégia de vendas

Esse é um perigo caso você esteja contanto com as primeiras entradas das vendas para compor seu caixa. Muitos loteamentos prontos não vendem porque:

• Não têm uma proposta de valor clara, logo, não são valorizados pelo cliente potencial;
• São lançados em locais sem demanda adequada;
• Falta estratégica de divulgação e canais de venda.
  Quer ver um exemplo que voltou à tona 20 anos depois de sua decadência?

Checklist essencial para quem quer fazer um loteamento

Agora, vamos a um resumo necessário de todas as etapas do seu loteamento:

📍 Etapa 1 – Planejamento e Viabilidade

• Verifique se o terreno está em zona urbana ou de expansão urbana
• Consulte o Plano Diretor do município
• Faça estudo de viabilidade técnica, econômica e ambiental
• Cheque acesso à infraestrutura urbana: água, esgoto, energia, vias
• Confirme ausência de restrições ambientais (APP, áreas alagadas, etc.)

👷 Etapa 2 – Montagem da Equipe Técnica

• Contrate advogado especializado em Direito Imobiliário
• Contrate contador especializado em loteamentos (como a Euro Contábil)
• Engenheiro civil e urbanista contratados
• Topógrafo para levantamento planialtimétrico
• Engenheiro ambiental para licenças e análises

🧱 Etapa 3 – Desenvolvimento do Projeto

• Elaboração do projeto urbanístico (divisão de lotes, vias, áreas verdes, etc.)
• Inclusão das exigências do Plano Diretor e legislações locais
• Anexar documentação e memória descritiva para aprovação

🗂️ Etapa 4 – Aprovações Legais

• Enviar projeto à Prefeitura Municipal
• Obter aprovação da companhia de saneamento e energia
• Obter licença ambiental junto a órgãos competentes (como CETESB, IBAMA)
• Receber o Alvará de Loteamento
• Providenciar o registro no Cartório de Imóveis

🛠️ Etapa 5 – Execução das Obras

• Abertura de ruas, calçadas e acessos
• Instalação de rede de esgoto, água, energia e drenagem
• Implementação de sinalização, paisagismo e acessibilidade (se exigido)

🏛️ Etapa 6 – Registro Cartorial

• Apresentar certidão da Prefeitura e termo de compromisso das obras
• Registro da matrícula-mãe e matrícula individual para cada lote
• Regularização final no Cartório de Registro de Imóveis

💼 Etapa 7 – Comercialização Segura

• Plano de vendas validado com metas realistas
• Estudo de público-alvo e proposta de valor definida
• Canais de venda preparados (imobiliárias, marketing digital, etc.)
• Vendas só após o registro e a individualização dos lotes
• Possibilidade de financiamento (Minha Casa Minha Vida, bancos, etc.)

Quando compensa começar com loteamentos

Chegamos à conclusão: loteamentos não são para qualquer momento da vida de um investidor, embora façam parte dos investimentos com maior VGV. É preciso experiência, conhecimento técnico e capital para investir. Por isso o primeiro loteamento sempre parece muito maior do que o que podemos fazer – isso é natural.

Então, encha-se de conhecimento, através do estudo, e converse com muitos loteadores. Entre em contato através de networking ou de eventos do setor – como cursos ou palestras.

Separamos alguns perfis que provavelmente já estão prontos para investir no primeiro loteamento, mas lembre-se que cada empreendedor é único, cada história é particular, e muitas vezes, mesmo que você não tenha experiência, terá mais conhecimento e mais visão de negócio que outros loteadores mais experientes.

Escalar lucros de quem já investe em imóveis

Se você já está investindo no setor imobiliário com imóveis, como landbanker (aluguel, compra e venda, fundos imobiliários ou construção), o loteamento é o próximo passo natural para aumentar os resultados. Você pode começar como sócio investidor, para adquirir conhecimento com um parceiro mais experiente.

Herdou um terreno

Muitas famílias ou empresas têm terrenos ociosos e não sabem que podem fazer um bom negócio facionando esse terreno, e vendendo os lotes separados, ao invés de buscar um único comprador (o que será bem mais difícil). Se esse for o caso, a recomendação primordial é abrir uma holding familiar – uma empresa na qual todos os membros da família podem ter cotas e participar dos lucros, mas que está protegida atrás do CNPJ, e não no CPF dos familiares.

Caso a família não tenha recursos para investir, o representante dela pode procurar por investidores (com loteadoras ou incorporadoras), que vão entrar em sociedade e atuar como os sócios com capital. Dessa forma, a família se torna o sócio terrenista, que dispõe da terra.

Se a oportunidade de formar uma sociedade com capital e conhecimento surgir

Talvez você deu muita sorte e encontrou os sócios perfeitos: com capital e conhecimento, ou então você é o sócio com capital e encontrou um sócio muito experiente. Oficialize a sociedade por meio de uma SPE ou SCP, faça parcerias com donos de terreno ou busque uma associação com investidores silenciosos. O segredo é não ter medo de fazer uma sociedade para empreender.

Mas lembre-se de fazer um contrato social muito bem estruturado.

Diversificar investimentos com menor volatibilidade

As vantagens de um loteamento superam a de outros investimentos:

• Não estão sujeitos a flutuações da bolsa de valores;
• Têm garantia real (o terreno);
• E podem ser ajustados conforme a resposta do mercado.
  Caso você queira começar como um investidor, procure oportunidades com loteadoras e incorporadoras.

Loteamento compensa quando você tem

• Um terreno com potencial de valorização
• Capital (próprio ou de sócios) para estruturar o projeto
• Demanda regional por moradia ou investimento em imóveis
• Apoio técnico e jurídico especializado
• Visão de médio a longo prazo para retorno financeiro.

Segurança jurídica e financeira com profissionalismo

Investir em loteamentos pode ser uma das decisões mais estratégicas e rentáveis que um empreendedor do mercado imobiliário pode tomar, mas, para isso, é essencial ter segurança jurídica e controle financeiro desde o início.

A verdade é que muitos projetos travam porque não foram atrás de profissionalismo no planejamento.

E quando falamos de loteamentos, a contabilidade não pode ser genérica, precisa entender profundamente de estrutura societária (como SPEs), regime tributário adequado, responsabilidade legais do empreendedor, além de planejamento financeiro voltado para obras e comercialização.

É aqui que entra a Lote Contábil

Com mais de 20 anos de experiência contábil, a Lote Contábil é uma empresa do grupo Euro Contábil, e te oferece:

• Estruturação tributária e societária do empreendimento;
• Suporte contábil durante todas as etapas;
• Planejamento tributário alinhado ao seu planejamento financeiro;
• Atendimento consultivo com foco em resultado e segurança jurídica.
  Você será acompanhado com profissionais que falam a linguagem dos loteamentos – e que já ajudaram projetos em todo o Brasil a saírem do papel de forma legal, lucrativa e bem estruturada.

Converse com quem entende, agende uma reunião e fale comigo, Francisco Bortoluzzi, e meu sócio, Fábio Proença, por vídeo-chamada.

Neste artigo, abordamos de forma aprofundada a definição de um loteamento, sua regularidade e os principais erros para você evitar a irregularidade! Também vimos os passos para fazer um loteamento do começo ao fim, além das leis a que você deve estar atento. Espero que este artigo tenha sido útil para seu projeto.

Lembre-se da Lote Contábil quando precisar de contabilidade!